Как купить землю и недвижимость на Бали

В последние годы цена на местную недвижимость на Бали растет примерно на 22 % ежегодно. 9% составляет годовая инфляция. Учитывая эти показатели, прирост стоимости недвижимости на острове составляет 13%. Возможность получить неплохую прибыль при покупке и последующей продаже домика на Бали привлекает многочисленных иностранных инвесторов.

Важно! По закону, иностранный гражданин не может купить недвижимость навсегда. Она выдается сроком на 50 лет в долгосрочную аренду. Это же касается и бизнеса. В долю обязательно должен входит коренной житель Бали.

Проанализируем виды жилья, районы, варианты владения недвижимости на острове. Данная статья поможет осуществить мечту — иметь собственную виллу на райском острове Бали. ToursBali подготовил подробную статью на данную тему.

Краткая справка

В настоящее время Бали считается популярным в туристической индустрии островом Индонезии. На курортах, омываемых водами Балийского моря и Индийского океана, мечтают проживать тысячи иностранцев.

Купить на «райском острове» виллу могут те путешественники, которые имеют достаток и умеют ценить природную красоту. Туристический сезон на Бали продолжается круглогодично, поэтому можно сдать свои апартаменты в аренду. Выделяют несколько периодов с полным отсутствием осадков, в которые обладатель недвижимости может комфортно отдыхать на Бали в собственной вилле (с середины весны до конца осени).

В иные месяцы на острове идут осадки, но дневные температуры подходят для туристов (можно получать пассивный доход от сдачи жилья в аренду). Стоит ли покупать на Бали недвижимость? Для того чтобы выделить все плюсы и минусы подобного решения, охарактеризуем погоду в июле (в пик туристического сезона). Осадков в это время нет. Воздух в дневные часы прогревается до +28 °C, в ночное время столбики термометров не опускаются ниже +20 °C. При подборе объектов недвижимости важно учитывать, что на Бали выделяют несколько микроклиматических зон. К примеру, в северной части острова всегда прохладнее и выпадает намного больше осадков, нежели на полуострове Букит.

• Недвижимость в летние месяцы охотно арендуют поклонники серфинга (в районах Куты и Легиана). Так как Бали считается островом с уникальным языком и национальными традициями, спросом пользуются апартаменты, расположенные в шаговой доступности от храмовых комплексов, национальных парков, рисовых террас, кофейных плантаций.
• Необходимо знать, что по балийскому законодательству запрещены любые строительные работы в радиусе пяти километров от храмовых комплексов. Среди культовых сооружений, недвижимость вблизи которых можно сдать в аренду туристам, отметим Бесаких и Лемпуянг (Карангасем).
• Интерес представляют и объекты недвижимости, расположенные недалеко от Убуда. Город, признанный творческим центром Бали, интересен многочисленными экспонатами галерей, ремесленными мастерскими. Ночью можно проводить время в барах и на дискотеках.

Цель покупки

Наличие виллы на Бали не дает ее владельцу каких-либо преимуществ в приобретении вида на жительство или визы. В Индонезии существует несколько вариантов виз:

• туристическая;

• рабочая;

• учебная;

• социальная;

• пенсионная;

• бизнес

Находиться на территории страны иностранные граждане имеют право только в том случае, если у них есть один из вариантов виз. Приобретение недвижимости не дает права на получение гражданства. В Индонезии нет двойного гражданства.

При подборе недвижимости на Бали важно учитывать, как именно она будет использоваться. Среди типичных вариантов:

1. Инвестиция. Если в планы входит покупка жилья с целью его последующей продажи. В таком случае нужно подбирать виллу с максимальной близостью к морю (повышается вероятность выгодной сделки).
2. Аренда. Если в планах сдача купленной недвижимости в аренду, при подборе района острова необходимо учитывать не только популярность среди путешественников, но и специфику лицензий для туристической аренды. Частью недвижимости владеют управляющие компании, а часть объектов компания-застройщик только обслуживает.

Возможен и такой вариант, при котором дом приобретается для того, чтобы пару недель за год проводить в нем отпуск, а все остальные месяцы сдавать виллу в аренду. По налоговому законодательству Индонезии за сдачу в аренду недвижимости ее владелец оплачивает налог по фиксированной ставке — 20%.

Если собственник пользуется услугами управляющей компании, в таком случае этот процент автоматически вычитается из суммы арендой платы. Необходимо внимательно проверять условия договора, заключаемого с посредником. В договоре с управляющей компанией обязательно должен быть указан пункт о вычете налога в размере 20% в пользу государства (Индонезии). В ином случае собственник сталкивается с серьезными проблемами.

Постоянное проживание. При подборе виллы для постоянного проживания на острове, важно обращать внимание на развитость инфраструктуры: магазины, аптеки, транспортную доступность, больницы, банки.

Выбор района

3/4местного населения Бали (около четырех миллионов) исповедуют индуизм. Это не свойственно для Индонезии, в которой подавляющее большинство граждан — мусульмане. Город Убуд, районы Семиньяк и Кута считаются центрами культурной жизни острова. Иностранцы, которые не хотят идти по «проторенной дороге», могут присмотреться к объектам недвижимости, располагающимся в восточной части Бали. Здесь путешественников ждут удивительные пляжи с черным песком, старинные храмы, маленькие деревни, древние поселения.

От цели покупки напрямую зависит подбор района. Стоимость апартаментов/виллы с учетом нахождения недвижимости при одинаковых параметрах может отличаться в 2-5 раз.

На цену влияют различные факторы:

• достопримечательности района;

• местоположение;

• состояние недвижимости;

• инфраструктура.

В разнообразных районах Бали проживают определенные категории местного населения:

• мигранты;

• балийцы.

Данный фактор также сказывается на цене апартаментов/виллы. Районы, расположенные у морского побережья, пользуются у иностранных граждан наибольшим спросом. Чем ближе к океану находится недвижимость, тем выше будет ее стоимость. В Убуде цена напрямую связана с близостью виллы/апартаментов к историческому центру города. Удуб является уникальным городом на острове. Он, несмотря на удаленность от побережья, имеет развитую инфраструктуру. На его территории работают многочисленные музеи, магазины, театры, бары.

Денпасар

Это крупнейший на острове город. Он является административным центров Бали. В Денпасаре проживает больше миллиона постоянных жителей. Интерес для приобретения недвижимости имеют спокойные и живописные окрестности города. За Денпасаром находятся фешенебельные виллы и комфортабельные апартаменты.

• Ренон — самый востребованный пригород Денпасара. Район привлекает инвесторов престижными владениями, зелеными и широкими улицами. Ренон характеризуется спокойствием и благопристойностью.
• Пригороды Денпасара интересны для азиатских и европейских покупателей, приезжающих в Денпасар по делам бизнеса.
• Земельные участки в этих районах Бали являются прекрасным вариантом инвестиций. Денпасар быстро застраивается, поэтому земля под коммерческие объекты всегда востребована. В пригороде любят селиться иностранные граждане, предпочитающие быть вдали от туристических центров (ближе к больницам, школам, банковским учреждениям).

Полуостров Букит

В западной части Бали располагаются районы с прекрасными местами для серфинга: Дримлэнд, Улувату, Паданг-Паданг. Здесь же находятся фешенебельные пятизвездочные гостиничные комплексы и виллы премиум-класса. Их владельцами являются международные компании: Alilla Villas, Karma Kandara, Bulgari.

Букит интересе панорамными видами на океан. На его территории проблематично отыскать землю для покупки. Стоимость земельных участков ежегодно растет.

Джимбаран

Раньше в этой небольшой рыбацкой деревне, расположенной к югу от международного аэропорта, туристов не было. В настоящее время Джимбаран стал туристическим центром острова. На его территории построены отели международных сетей Bali Intercontinental Resort и Four Seasons Resort. Многие предложения по недвижимости в этом районе Бали принадлежат к классу «люкс». Джимбаран известен своими пляжами и качеством сервиса.

Нуса-Дуа

Район находится в восточной части полуострова Букит. Его часто называют «тропической Швейцарией» из-за идеальных газонов, современных фонтанов, качественных полей для игры в гольф, безупречных дорог. На территории Нуса-Дуа расположены престижные и крупные гостиничные комплексы, бутики, кафе, рестораны. Прилегает к Нуса-Дуа район Танджунг Беноа. В нем построены фешенебельные апартаментами и видами на острова и океан.

• Нуса- Пенида — удивительный балийский остров. Его можно считать настоящим раем для дайверов, приверженцев экологического туризма. Располагается в двенадцати километрах от Бали на юго-восток. Долгое время Нуса-Пенида считался для туристов закрытым, на нем практически не велось строительство гостиничных комплексов.

Несмотря на развитие инфраструктуры в этой части Бали, лишь северо-западная часть Нуса-Пениды доступна для приобретения недвижимости (освоена туристическим бизнесом).

• Между Нуса-Пенидой и Бали располагается пролив Бадурнг. Чтобы попасть с одного острова на другой, необходимо совершать морское путешествие (около 30 минут в пути на лодке с мотором). Это объясняет разумные цены на недвижимость в Нуса-Пениде. Собственники вилл изучают природные объекты, занимаются снорклингом, знакомятся с жителями морских глубин, расслабляются на чистом и живописном побережье.

Нуса-Пениду называют маленьким райским уголком для тех, кто устал от современной цивилизации. Местные жители занимаются выращиванием водорослей. При желании самостоятельно построить дом на острове могут возникнуть языковые проблемы (тут никто не знает английского языка).

Нуса-Пенида состоит из трех плато, большая их часть занята отвесными скалами. Это также затрудняет строительные работы.

Балийцы Нуса-Пениду называют священным и страшным местом. Они считают, что здесь живут маги и злые волшебники. Ранее здесь находилась тюрьма, в которую ссылались преступники. Только с 20 века Нуса-Пенида обустраивается. На острове осуществляется строительство, иностранные инвесторы вкладывают деньги в недвижимость.

Кута

Район является престижным туристическим центром. Находится Кута в северной части острова от международного аэропорта. Здесь предпочитают покупать недвижимость иностранцы, в планы которых входит проживание на Бали 2-4 недели в год. В остальные месяцы собственники сдают виллы/апартаменты в аренду, получают неплохой материальный доход.

На территории Куты существуют многочисленные развлечения: «бурная» ночная жизнь, разнообразные вечеринки, шоппинг, экскурсионные программы.

Семиньяк

Располагается престижный район на север от Куты. В Семиньяке живут и занимаются бизнесом иностранные граждане. Эта часть острова считается центров ресторанов, шопинга, насыщенной ночной жизни. Находится этот район между курортами Бату Белинг и Кута, примерно в шести километрах от международного аэропорта.

• В Семиньяке предпочитают покупать недвижимость те, кто увлекается серфингом. Самые дорогие объекты находятся недалеко от центральной улицы курорта Jalan Raya. На ней располагаются основные элементы инфраструктуры Семиньяка: магазины, рестораны, кафе, салоны.
• В регионе нет общественного транспорта: трамваев, автобусов, троллейбусов. Передвигаться по курорту можно пешком, на такси, либо на арендованном автомобиле. Роскошные виллы и апартаменты в Семиньяке предпочитают иностранцы с высоким материальным достатком.
• Чтобы оказаться в Семиньяке, для начала необходимо прилететь в балийский аэропорт Нгурах Рай. Располагается Семиньяк в тридцати минутах езды на машине. Приобрести апартаменты можно в одном из многочисленных гостиничных комплексов. Элитные виллы находятся на морском берегу. Более бюджетное жилье предлагается в 20-30 минутах от побережья.

На территории курорта Семиньяк есть два пляжа: Петитенгет; Дабл-Сикс. Один переходит в другой, видимой границы между ними нет. Купив недвижимость недалеко от пляжа, можно получать пассивный доход от сдачи объекта в аренду туристам (любителям серфинга и спокойного роскошного отдыха). Свободное время в Семиньяке можно проводить в игровых центрах:

• Parque Bali на улице Pangkungsari;

• Lollipops Playland на улице Sunset Road

В вечерние часы местные жители и гости наслаждаются балийскими закатами.

Керобокан

Примыкает жилой комплекс к Семиньяку в северной части. Местные жители именуют его балийским Беверли-Хиллзом. Район привлекателен для покупателей рисовыми и кофейными плантациями. Отсюда можно добраться до ресторанов и магазинов, расположенных в Семиньяке.

Чангу

На территории данного района острова располагается священный храм Бали — Танах-Лот. В Чангу довольно много комфортабельных вилл и индивидуальных домов, предлагаемых в аренду. Данный район привлекателен своим месторасположением. Недалеко отсюда находится Семиньяк, вблизи есть рисовые террасы и дикие пляжи.

Чангу подойдет поклонникам гармоничного и размеренного отдыха подальше от городской суеты. Недалеко от Чангу находится элитный пригородный клуб Финнс Рекреатив Клуб. Район имеет развитую инфраструктуру, считается модным курортом для отдыха у молодежи.

Танах Лот

От Танах Лота до Гилиманука (вместе с побережьем Медеви) простирается юго-западная территория Бали. Эта часть острова известна своими морскими прибоями. Долгое время район оставался не застроенным участком Бали. Танах Лот подходит для туристов, которые мечтают о покупке недвижимости на берегу, но не готовы «переплачивать» за престижность и «раскрученность» (характерно для юга Бали).

В последние годы этот регион привлекает иностранных инвесторов.

Табанан

Располагается этот крупный район в центре острова (ближе к его западной части). Популярностью у инвесторов пользуются виллы/апартаменты, построенные между побережьем и Табананом.

Ловина

Район входит вместе с Серитом, Пемутираном в северо-западную часть Бали. Недвижимость можно подобрать не только на берегу, но и на склоне холма с морскими пейзажами. Стоимость вилл и апартаментов в этой части острова постепенно приближается к ценам на юге Бали. Причиной роста цен является привлекательность района.

В Ловине достаточно застроек туристического предназначения. За районом находятся зеленые холмы. Ловина признан наиболее популярным в северной части Бали городом из-за панорамных видов на классические рисовые террасы, размеренного Балийского моря, пустынных черных пляжей, отличной инфраструктуры.

Санур

Юго-Восточная часть Бали — участок между Чандидасой и Сануром. Здесь есть отличные морские пейзажи и острова, гора Агунг (высочайшая точка острова). После строительства прибрежной автомобильной магистрали побережье стало достаточно быстро развиваться.

Строительство Санура началось во второй половине двадцатого века. Район интересен для уравновешенных и солидных семейных путешественников своими чистыми пляжами и гармоничной жизнью. Тут находится поле для гольфа, международная школа дайвинга.

На берегу построены шикарные гостиничные комплексы с огромными территориями. В шаговой доступности от моря построены частные виллы.

Кетевель

Этот район быстро развивается и застраивается. Он примыкает с северной части к Сануру. Перспективные объекты недвижимости построены в сельской местности. Отсюда открываются живописные виды на горы и море.

Карангасем

Дайверы с разных уголков земного шара облюбовали эту восточную часть Бали для подводного плавания. С многих точек этой части острова можно наслаждаться великолепными видами океана, вулканом Агунг (священного мечта для местных жителей). В последние годы Карангасем набирает популярность у иностранных инвесторов, наблюдается рост цен на землю.

Убуд

В городе артистов, живописцев, умельцев временно и постоянно проживают тысячи творческих людей (писателей, художников, дизайнеров, архитекторов) с разных уголков нашей планеты. Местные жители создают изделия из речных и морских жемчужин, древесины, серебра, золота.

Убуд известен своими природными ценностями. В нем можно отыскать красивые ущелья, быстрые реки, рисовые террасы на склонах живописных холмов.

Место является центром притяжения творческих людей благодаря джунглям и рисовым полям, прохладному климату.

Сукавати

Располагается район на старой дороге к Гриньяру. Известен Сукавати местным рынком (предлагаются изделия народного промысла) и рисовыми плантациями. В этом балийском районе царит особая атмосфера, отлично развита инфраструктура.

Центральные районы острова

Во всех северных районов острова, к которым относят Братан, Буян, Батур, Бедугул, Кинтамани, намного прохладнее, чем в остальных районах Бали. Тут стараются покупать объекты недвижимости покупатели, предпочитающие свежий горный воздух и невысокие температуры (не выше 25 градусов).

Восточная часть центрального Бали — холмистый регион. Здесь есть участки земли, которые практически нетронуты человеческой цивилизацией.

На этой территории практически нет инфраструктуры. Интерес район представляет для инвесторов, мечтающих иметь апартаменты/виллу в первозданных районах острова.

Выбор типа недвижимости

Купить недвижимость в популярных районах Бали в прибрежной зоне в настоящее время практически невозможно. Покупатели, которые стали собственниками вилл и апартаментов раньше других, успели выбрать самые лакомые участки. Пару лет назад роскошный особняк с 9-10 сотками земли на Бали можно было приобрести за миллион. В настоящее время стоимость таких объектов возросла в 3-5 раз.

• Максимальный интерес для покупателей представляют виллы, имеющие развитую инфраструктуру: спа, обслуживающий персонал, большую площадь, бассейн. Подобные апартаменты, в большей части, управляются крупными международными компаниями. Они не только заботятся об обслуживании домов (регулярная уборка, чистка бассейнов, обслуживание сада), но и осуществляют сдачу вилл в аренду.
• При подборе недвижимости на Бали важно учитывать, что минимальный доход принесут дорогостоящие апартаменты с индивидуальными архитектурными и дизайнерскими решениями (не больше 5 % годовых). Подобная покупка является не вложением денег ради будущего заработка, а определенным стилем жизни.
• Стоимость вилл существенно разнится с учетом районов Бали. К примеру, неплохую виллу (площадью около 400 квадратных метров) в комплексе с современной инфраструктурой можно найти в диапазоне 350000-500000 долларов (предполагается полная мебель, бытовая техника, дизайнерская отделка). Фешенебельную резиденцию с четырьмя-пятью спальными комнатами (площадью в тысячу квадратных метров) на морском берегу на Бали можно приобрести с полной отделкой за 900000 долларов.

В некоторых регионах райского острова рост цен на земельные участки ежегодно достигает 70 процентов (при среднем показателе по острову в 15-20 %). Но не только постоянным ростом цен объясняется высокий доход собственников недвижимости на Бали. Основная часть вилл и апартаментов сдается в аренду многочисленным туристам.

Максимальный доход можно получать от двуспальных вилл, площадь которых не превышает 600000 метров квадратных. Они пользуются популярностью у молодежи. Средний доход от сдачи таких апартаментов в аренду находится в диапазоне 5-20 % годовых (в зависимости от объекта недвижимости). Востребованы у арендаторов объекты, имеющие ванные комнаты, кухню, 2-3 спальни.

Так как ежегодно растут цены на номера в гостиничных комплексах, увеличивается и прибыль собственников подобных апартаментов.

Среди плюсов покупки на райском острове собственных квадратных метров выделим:

• безопасность вложения денежных средств;

• возможность осуществлять контроль их применения благодаря посреднику-управляющей компании

Среди лучших фирм, предлагающих подобные услуги на Бали, выделим Bali Homes Management, Aston International, Nagisa Bali. Стоимость оказываемых компаниями услуг напрямую зависит от статуса покупаемых объектов недвижимости. Средние расходы на содержание виллы с 2-3 спальными комнатами в месяц составляют 900 долларов. При обособленном расположении — 2000 долларов. В сумму входят уборка, уход за жилыми помещениями и бассейном, доступ к сети Интернет, коммунальные платежи, работа персонала.

• Самым распространенным вариантом балийской недвижимости, предлагаемым иностранным граждан, считается вилла. Плюс подобного приобретения заключается в возможности самостоятельно посмотреть на постройку, рассмотреть дизайн, соотнести ожидания с реальностью. В управляющей компании можно заказать историю аренды, оценить возможность быстрого возврата вложенных в объект недвижимости денежных средств.
• Приобретение виллы, находящейся на территории коттеджного комплекса, будет интересно для тех инвесторов, в чьи планы входит получение максимального дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду. В подобных охраняемых и обособленных территориях предполагается наличие обслуживания, парковки, собственных ресторанов. Эксплуатационные расходы в подобных случаях будут существенно меньше, так как они разделены между всеми проживающими в коттеджном поселке.

Управляют такими жилищными комплексами крупные компания. Они уделяют должное внимание маркетингу, обеспечивая «наполняемость» виллы. До приобретения объекта недвижимости важно изучить историю сдачи виллы в аренду, чтобы понимать перспективы возврата вложенных средств, возможность получения прибыли.

Первый вариант

Можно купить виллу с двумя-тремя сальными помещениями, находящуюся на территории курортного комплекса с современной инфраструктурой. Варианты можно подобрать в сетевых курорта Вестин, Новотел, Карма, популярных на острове. При выборе такого варианта покупатели совмещают удовольствие от наличия собственного дома с возможностями пользоваться спа-центром, рестораном, детским клубом, пляжем, площадкой для гольфа. Подобная недвижимость — гарантия стабильного и долгосрочного дохода.

Среди немногочисленных недостатков подобного вариант отметим:

• невозможность внесения каких-либо изменений и дополнений в оформление помещения;

• ограниченность использования виллы в личных целях (21-60 суток ежегодно).

Собственник должен осознавать, что управляющая компания получает выгоду от сдачи виллы в аренду (комиссионные от сделки), существенно превышающую ежемесячные расходы на ее обслуживание.

Владелец получает право бесплатно жить на собственной вилле только определенное количество дней (срок оговаривается в договоре), пользоваться всеми услугами: ежедневной уборкой бассейна и апартаментов, бесплатным доступом к инфраструктуре гостиницы. Если собственник хочет остаться на вилле больше установленного по договору срока, он вынужден оплачивать проживание и обслуживание (на 50% дешевле чем для обычных туристов).

Второй вариант

Приобретение объекта от управляющей компании на стадии строительства. Это прекрасный вариант надежных инвестиций в купленную недвижимость на индонезийском острове. В последние годы на Бали происходит настоящий бум строительной отрасли. Появляются современные гостиничные комплексы, обеспеченные прекрасной инфраструктурой. На острове работают крупные международные застройщики, имеющие прекрасную репутацию: Starwood, Best Western, Outrigger, Novotel, New Nordic Group.

• Инвестор приобретает виллу, либо жилые апартаменты на нулевом цикле (котлован), либо на этапе строительства, передает объект в управление компании. Застройщиком является сама фирма, обслуживающая комплекс. Компания находит арендаторов, решает все вопросы, связанные с эксплуатацией недвижимости.
• Инвестор получает источник постоянного пассивного дохода. У собственников нет поводов для беспокойства по поводу размещения гостей. Материальный доход, появляющийся при сдаче виллы в аренду, в Индонезии облагается налогом (20% ежегодно), оплачивает компания (если это предполагается по договору).
• Выплаты доходов собственнику осуществляются ежемесячно (в долларах). Размер прибыли зависит от успешности сдачи апартаментов на протяжении календарного года. Если инвестор приобретает объект, который для туристов будет доступен через пару лет, прибыль (после полной оплаты виллы) он будет получать сразу же. Среднее время строительства жилых комплексов на Бали составляет 1-3 года.

При оформлении сделки по недвижимости стороны подписывают два контракта. Один из них — договор купли-продажи. Второй договор (по желанию) касается управления объектом недвижимости. Собственник не имеет права на единоличное применение купленной виллы. Он обязан предоставить ее в аренду.

Цены на Бали стартуют от 120000 долларов. За эту сумму можно приобрести небольшую студию (площадью около 35 метров квадратных) с современной встроенной техникой и хорошей мебелью в комплексе с неплохой инфраструктурой: охраной, парковкой, рестораном, плавательным бассейном.

Договор на право управления студией изначально заключается на десять лет (его можно пролонгировать). У собственника есть право расторгнуть соглашение в любой момент, управляющая компания подобного права не имеет.

Спустя десять лет, когда истечет срок действия договора, инвестор может выбрать один из трех вариантов последующих действий:

• пролонгировать его на новый срок;

• использовать студию в личных целях;

• продать недвижимость.

Третий вариант

Можно приобрести готовые апартаменты на Бали. На современном рынке появляются новые застройщики. Корпорацией Starwood возводится в Семиньяке отличный пятизвездочный курорт под брендом Вестин. Комплекс роскошных вилл строится гавайским оператором Outrigger. Виллу с площадью около ста квадратных метров, бассейном и террасой можно купить от 350000 долларов.

• Интересным вариантом на Бали стала недвижимость в гольф-клубах. За 400000 долларов предлагают виллы на гольф-поле Нью Кута Гольф Коурс (в Пекату). В стоимость таких объектов включено пожизненное членство в гольф-клубе.
• Ежемесячный взнос (в диапазоне 150-2000 долларов) берется оператором ежемесячно. Размер платы зависит от числа спален, качества сервиса, параметров сада и размеров виллы. Взамен собственник получает право на использование собственного дома (в личных целях либо для сдачи в аренду).
• Распределение материального дохода возможно по двум вариантам. Первый — получение полного отчета о материальных расходах и доходах. Вторая схема предполагает получение собственником 40-50 % получаемой компанией прибыли.

Четвертый вариант

Можно купить под строительство на Бали земельный участок. Многие иностранные граждане не покупают готовые апартаменты, предпочитают строить дома самостоятельно. Причина в том, что качество предлагаемых готовых объектов недвижимости далеко не всегда имеет высокое качество. В частности, сантехнические системы и электрические сети находится в плачевном состоянии (не соответствуют международным стандартам).

При выборе этого варианта необходимо понимать, что в процессе строительства виллы в чужой стране появятся серьезные языковые и культурные барьеры. Покупка земельного участка под самостоятельное строительство дома на Бали подходит тем инвесторам, которые располагают свободным временем, материальными средствами, огромным желанием сделать «дом своей мечты».

• Стоимость земли в городских районах острова составляет порядка 15000 долларов за половину гектара. В пригородах участок можно приобрести существенно дешевле — за 5000 долларов.
• Объекты недвижимости, которые в полной мере соответствуют международным строительным стандартам, предлагаются на Бали по цене от 400000 за метр квадратный. В стране не предусмотрен налог на прирост материального капитала за аренду недвижимости.
• Это позволяет иностранным туристам материализовать желания о проживании на Бали в собственной роскошной вилле. Чтобы осуществить мечту нужна длительная предварительная работа. Оформить сделку можно своими силами либо с помощью специализированных международных компаний.

Сначала важно подобрать земельный участок, проанализировать его юридическую чистоту (отсутствие собственников). Затем нужно обратиться к балийским архитекторам (через риэлторскую компанию), заказать проект планируемого дома. Из нескольких предложенных вариантов (готовых либо индивидуальных) выбрать один, приступать к строительным работам. Длительность их составляет (в среднем) 1,5-2 года (продолжительность строительства зависит от сложности выбранного проекта).

Несколько месяцев потребуется для оформления ландшафтного дизайна территории, приобретения бытовой техники и мебели, а также на отделочные работы.

Пошаговая инструкция

Предлагаем алгоритм действий при приобретении любого объекта недвижимости на индонезийском острове Бали.

Первый этап

Сначала необходимо осуществить проверку понравившейся виллы или апартаментов. Риэлтору потребуются документы:

• последние квитанции об уплате налога на строительство и землю;

• оригинал сертификата на владение участком;

• оригинал документа, дающего разрешение на строительные работы;

• подтверждение оплаты телефона, электричества, воды;

• для ипотечной недвижимости — письмо из банковского учреждения;

• протокол собрания с решением о продаже (заверяется нотариусом) при продаже объекта компанией

Покупатель также собирает пакет документов:

• паспорт;

• документы на компанию (если недвижимости приобретается организацией)

Второй этап

Происходит оформление условного варианта договора о купле-продаже. Покупатель и продавец заключают его (CSPA) до момента фактической передачи в пользование земельного участка. Это предконтрактное соглашение является начальным этапом перед оформлением долгосрочной аренды на землю.

Иногда подобный договор предполагает авансовый платеж, либо выполнение со стороны продавца определенных условий. Размер депозита определяется конкретными договоренностями между покупателем и продавцом.

Третий этап

Процедура оформления договора о купле-продаже недвижимости. Akta Jual Beli (AJB) подписывают обе стороны. Регистрируется такое соглашение на землю представителями местной власти (Pejabat Pembuat Akta Tanah). В документе оговариваются определенные моменты:

• подробная информация о покупателе и продавце;

• свидетельство о праве на долгосрочную аренду земельного участка;

• заявление о передаче покупателю продавцом земли;

• гарантии продающей стороны;

• измерение участка;

• подтверждение соответствия долгосрочной аренды правам на собственность земельным участком;

• особенности разрешения споров

Четвертый этап

После проверки документов обеими сторонами осуществляется оплата необходимых налогов и предоставление документов об уплате (квитанций) в местный орган Land Deed Officia. Именно на четвертом этапе осуществляются все нужные для переоформления документов действия.

После того как договор купли-продажи будет подписан обеими сторонами, покупателем оплачивается оставшаяся часть суммы по совершаемой сделке.

Перечислять материальные средства можно разными способами. Они, а также сроки выплат, дополнительные расходы, обязательно оговариваются в договоре.

Пятый этап

Происходит регистрация прав собственности. После того как все документы по совершаемой сделке будут подписаны обеими сторонами, в семидневный срок оформляется сертификат — подтверждение передачи права на долгосрочную аренду земли. Также покупателю передаются дополнительные документы. Регистрацией сделок подобного вида на Бали занимается специальное государственное управление Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Покупатель становится обладателем:

• свидетельства о передаче права на долгосрочную аренду;

• оригинал перевода;

• оригиналы пяти последних квитанций, подтверждающих оплату строительного и земельного налогов;

• сертификата на земельный участок (оригинала);

• копии индивидуального номера (ID) покупателя и продавца

Продолжительность всех процедур, связанных с приобретением недвижимости на райском индонезийском острове, составляет около месяца (30 суток). Передача права осуществляется сразу после подписания документов, когда еще не готов полный пакет документов.

При желании можно приобрести земельный участок или объект недвижимости на Бали удаленно. Покупатель в таком случае оформляет на юриста доверенность (заверяет ее у нотариуса), а доверенное лицо совершает все действия, необходимые для заключения договора купли-продажи.

Дополнительные материальные расходы (помимо первоначальной стоимости участка либо недвижимости предполагаются в тех ситуациях, когда у участка меняется владелец. И покупатель и продавец в подобной ситуации оплачивает по 5% от стоимости.

Мы надеемся, что данное руководство от ToursBali вам помогло.